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    新冠肺炎疫情下,这样解决“房屋租赁”纠纷事儿

    发布日期:2020-04-27


    ——新冠按了暂停键,房屋租赁怎么破

     

    2019年末,一场突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称“新冠肺炎疫情”)彻底打乱了人们正常生产生活秩序。新冠肺炎疫情具有传染性强、传播速度快等特点,在我国武汉地区爆发后,又相继在全球各国蔓延、爆发。为了保障人们的生命安全和身体健康,我国采取了封国、封城、隔离、延长春节假期、禁止企业复工复产等系列新冠肺炎疫情防控措施。如今,在全国人民的共同努力下,我国新冠肺炎疫情基本得到控制,人们恢复到往常生活,各地企业也相继实现复工复产。

    新冠肺炎疫情防控措施对生产生活突然按下的暂停键,使得很多企业的运营项目无法如期推进、相关合同得不到正常履行,进一步引发了系列法律问题,常见的有房屋租赁纠纷、劳动争议纠纷、买卖纠纷等等。现笔者围绕疫情下房屋租赁涉及的常见法律问题,结合我国法律、法规及相关新冠肺炎疫情政策,撰写本期文章,供大家参考。

     

    一、新冠肺炎疫情的法律性质

    新冠肺炎疫情在法律上的定性,对解决疫情下房屋租赁纠纷有重要影响,我们有必要先了解一下新冠肺炎疫情的法律性质。

    根据《中华人民共和国传染病防治法》的相关规定,我国将此次新冠肺炎纳入为乙类传染病,并采取了甲类传染病的预防、控制措施。众所周知,新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,我国政府在疫情发生后采取了系列防控措施。对于此次新冠肺炎疫情的发生,人们没有预见、不能避免并不能克服,完全符合我国《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条规定的关于不可抗力的构成要件,对此,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟也予以了明确。故此次新冠肺炎疫情可依法认定为不可抗力事件。

     

    二、新冠肺炎疫情下,房屋租赁涉及的常见法律问题

    打赢新冠肺炎疫情阻击战,解决因疫情引发的相关法律问题,各地有关部门出台了系列帮扶政策与司法指导意见。笔者将疫情下房屋租赁涉及的常见法律问题及法律意见整理如下:

    (一)关于是否可以减免租金、延长租期的问题

    首先,建议审查租赁房屋所在地的政府部门否出台了减免租金、延长租期的政策性文件。若当地政府部门对此出台了相关政策的,则根据政策规定申请减免租金或者延长租期。以笔者所在地区浙江省为例,省委省政府于2020210日出的《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击 全力稳企业稳经济稳发展的若干意见》就明确定:对承租国有资产类经营性房产(包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的企业,免收2、3月两个月租金。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金。对减免租金的开发区、产业园区等各类载体,优先予以政策扶持。”。

    其次,建议审查房屋租赁合同是否约定了发生不可抗力事件的法律后果。若房屋租赁合同有约定发生不可抗力后,可以减免租金或者延长租期的,则按照房屋租赁合同有关约定执行。

    第三,建议根据公平原则,结合受疫情影响程度,协商确定减免租金或者延长租期事宜。例如:浙江省委省政府、财政厅均鼓励非国有经营用房的业主为租户减免租金,浙江省高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》中亦明确表示,租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。

    (二)关于是否可以解除房屋租赁合同以及违约责任的承担问题

    全国各地为了稳定经济发展、维护交易秩序,一方面,以鼓励继续履行租赁合同为原则。比如,浙江省财政厅在《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》([2020]27号)中强调:“疫情防控期间,出租方不得随意终止合同;疫情防控结束后,不得随意提高租金”。于此同时,浙江省高院也发文表态,疫情期间租赁合同可以履行的,鼓励合同继续履行,当事人主张解除租赁合同的,一般不予支持。

    另一方面,以解除租赁合同为例外,根据我国《民法总则》第一百八十条、《合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条以及《侵权责任法》第二十九条规定,受新冠肺炎疫情及防控措施、政策影响确实不能履行租赁合同的,可以解除合同,根据疫情影响程度,免除部分或者全部责任。受新冠肺炎疫情影响不能履行租赁合同的一方,应当及时通知另一方,以减轻可能给另一方造成的损失,并提供因受新冠肺炎疫情影响而不能履行租赁合同的相关证明材料,以免除责任。

    值得注意的是,新冠肺炎疫情虽然系不可抗力事件,但并非所有的租赁合同当事人均可以以此为由,要求减免租金、延长租期、解除租赁合同并免除责任,我们在审查具体房屋租赁纠纷案件时,应当考量新冠肺炎疫情对履行租赁合同造成的实际影响;若实际影响未达到不能履行租赁合同的程度或者迟延履行后发生新冠肺炎疫情或者只是短时间内无法继续履行的(包括但不限于承租人短时间内无法使用租赁房屋、经济收益下降等),不得引用不可抗力的有关规定;若出租人或者承租人坚持要求解除租赁合同的,应当按约承担违约责任。

    此外,笔者认为,如果租赁合同能够继续履行,但继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现租赁合同目的的,可以考虑适用情势变更的有关规定,根据公平原则确定是否变更或者解除租赁合同。

     

     

     

    笔者撰写本文时,参考了部分省高院对解决疫情下房屋租赁纠纷的指导意见,现整理如下以供参考:

    序号

    文件名称

    具体条款

    发布法院

    1

    关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)

    三、依法妥善审理合同纠纷案件

    最高院

    2

    关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)

    二、依法妥善审理有关合同纠纷案件项下1、2、3、4、7

    浙江省高院

    3

    新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答(民商事篇)

    9.问:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人能否要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同?

    11.因疫情形势及防控措施导致不能履行合同的,不可抗力影响消除后,一方要求继续履行合同,未履行合同一方企业因市场环境及经营状况变化要求解除合同的,如何处理?

     

    杭州市中院

    4

    关于做好疫情防控期间企业复工复产司法保障工作的实施意见

    五、依法妥善审理房屋租金纠纷案件。

    杭州市中院

    5

    上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)

    6.问:商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

    7.问:居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

    上海市高院

    6

    关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见

    5.依法妥善审理与疫情防控有关的合同纠纷案件。

    江苏省高院

    7

    关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告

    六、妥善处理合同纠纷。

    广东省高院

    8

    涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指导

    十四、因疫情或者疫情防控,承租人无法使用租赁房屋的,能否请求延长租期或者减免租金?

    安徽省高院

    9

    关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答

    问题6:如何处理租赁合同纠纷,承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

    湖南省高院

    10

    依法防控疫情与保障经济社会发展十二条措施

    02鼓励合同按约履行。

    重庆市高院

    11

    关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见

    8.强化涉疫情合同纠纷的双向?;?。

    四川省高院

    12

    关于充分发挥审判职能为新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控提供司法保障和服务的意见

    3. 依法审理好合同纠纷案件。

    湖北省高院

    13

    关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指南

    三、与疫情相关的合同纠纷项下第20

    内蒙古高院

     

     

     

     

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